Viel heiße Luft im Koalitionsvertrag
Durchgreifende Verbesserungen für Mieter/innen und Wohnungssuchende sind nicht zu erwarten.
Von Marek Schauer
Im Koalitionsvertrag aus dem April 2025 mit dem Titel „Verantwortung für Deutschland“ beginnt ab Zeile 679 der Abschnitt „Verkehr und Infrastruktur, Bauen und Wohnen“. Ab Zeile 703 geht es dann nur noch um „Bauen und Wohnen“. Der Abschnitt endet in Zeile 804. Doch Mieter/innen sind im engeren Sinne nur die Zeilen 771–793 gewidmet.
Man merkt den Schwerpunkt des Vertrages: Bauen. Ein Bezug zum konkreten Bedarf oder gar zu Nöten der Wohnungssuchenden lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen. All dies wird offenbar als bekannt und quasi als Naturgesetz vorausgesetzt. Die Frage, warum seit 200 Jahren kapitalistischer Bewirtschaftung der „Wohnungsfrage“ diese trotz immenser technischer Fortschritte ein Dauerbrenner bleibt, interessiert die Koalitionäre freilich nicht – sie wollen einen Kapitalstandort bewirtschaften.
Und da scheint es Hürden zu geben, wenn der Bedarf an Wohnraum zwar vorhanden, aber niemand mit ihm ein Geschäft machen will. Die Antwort: Baurecht verschlanken, kreditieren, subventionieren. Kein Kapitalwachstum ohne Kredit. Das trifft in dieser Ökonomie freilich zu, man ist nur geneigt zu fragen: Wenn die Bau- und Immobilienbranche am Neubau ohne den „Bau-Turbo“ der neuen Regierung kein Interesse hatte, es also im freien Willen der entsprechenden Unternehmen liegt, ob gebaut wird oder nicht – wer garantiert dann, ob die neuen Instrumente von den entsprechenden Unternehmen auch in Anspruch genommen werden? Und warum zum Kuckuck müssen wir als Mieter/innen von diesen Kalkulationen abhängig sein?
Aber zur Sache. Entsprechend der Orientierung auf mehr Neubau konnte man Reaktionen verschiedener an diesem Thema Beteiligter wahrnehmen. „Wohnungsbau im Aufbruch“ titelte die Wirtschaftsberatungsgesellschaft KPMG im April 2025. Offenbar ist man sich dort im Klaren, dass die neuen Förderprogramme jede Menge Beratungsbedarf auslösen, den man dann geschäftlich übernehmen wird.
Der „Gesamtverband deutscher Wohnungsunternehmen“ ist ähnlich optimistisch: „Der Koalitionsvertrag ist ein riesiger Schritt nach vorne und steht für mehr und schnelleren bezahlbaren Wohnraum.“ Sehr kritisch hingegen der Eigentümerverband Haus und Grund: Der Vertrag sei „ein Rückschritt für Bauen und Wohnen in Deutschland“. Das negative Urteil bezieht sich auf den angeblich überbordendem Mieterschutz, aber auch darauf, dass die derzeitige Staatsverschuldung die Vorteile für die Bauwirtschaft am Ende wegen der Zinsfolgen wieder auffressen. Befürchtet wird „eine direkte Verteuerung des Bauens um rund 0,4 Prozentpunkte“.
Bau-Turbo bringt keine Entlastung
Die Kollegen vom Berliner Mieterverein ziehen insbesondere in Bezug auf mieterbezogene Pläne eine eher müde Bilanz: „Der Koalitionsvertrag enthält einige Fortschritte, bleibt aber beim Mieterschutz deutlich zu mutlos. Das große Schweigen bei der Mietpreisregulierung lässt einen echten Kurswechsel in der Wohnungspolitik weiterhin vermissen. Für Mieter/innen heißt das: Die Lage bleibt ernst und politischer Druck notwendiger denn je.“ Zufriedenheit scheint sich also nur teilweise einzustellen, allenfalls auf der Kapitalseite und bei deren schmarotzender Beratersphäre.
Doch was steht im Wesentlichen im Vertrag? Zunächst heißt es: „Wohnen wollen wir für alle Menschen bezahlbar, verfügbar und umweltverträglich gestalten (...). In den ersten 100 Tagen werden wir einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbau-Turbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit vorlegen.“
Dies ist tatsächlich durch Beschluss des Bundestages am 9. Oktober 2025 in die Wege geleitet worden. Das reformierte Baugesetzbuch erleichtert unter der Hoheit der Gemeinden den privaten Wohnungsbau. Nachverdichtungen, Anbauten, Aufstockungen u. a. m. klingen freilich nicht nur nach neuem Wohnraum, sondern auch nach herabgesetzter Lebensqualität für diejenigen, die unmittelbar betroffen sind. Man wird die Resultate in ein paar Jahren begutachten, wenn der Turbo in Anspruch genommen wird. Und neu ist das auch nicht. Bereits die gescheiterte vorherige „Fortschrittskoalition“ hatte ähnliche Konzepte und das auch schon Bau-Turbo genannt.
Aber wie wird denn die Miete bezahlbar? „Wir wollen zudem die günstigen Finanzierungskonditionen des Bundes und die Expertise der Wohnungswirtschaft für schnelles und effizientes Bauen zusammenbringen und werden daher zeitnah durch eine Beteiligung des Bundes, zum Beispiel durch Garantien, die Finanzierungskosten so senken, dass gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft in großer Zahl Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten für unter 15 Euro/qm entstehen können.“ Also z. B. 14,50 Euro.
Nun mag das für einen Neubau günstig erscheinen, im Vergleich zu dem, was ein rein auf Rentabilität vermieteter Quadratmeter im Neubau kostet. Bezahlbar ist das für diejenigen, die ein schmales Einkommen haben, nicht. 50 qm gehen dann für ca. 1.000 Euro bruttowarm weg. Bei solchen Vorstellungen von Bezahlbarkeit wirkt der Satz „Zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes wird der soziale Wohnungsbau als wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung ausgebaut.“ schon eher als Drohung, zumal nebulös bleibt, um welche Größenordnungen es gehen soll. Clever ist das jedoch: So kann die neue Regierung nicht an konkreten Zahlen scheitern wie die alte.
Zum Bauplanungsrecht gibt es noch einen Hinweis auf die Milieuschutzgebiete: „Um eine nachteilige Ausstrahlungswirkung auf die Umgebung zu vermeiden, wird das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien entsprechend gestärkt, der preislimitierte Vorkauf für solche Immobilien vereinfacht und die Umgehung von kommunalen Vorkaufsrechten bei Share Deals verhindert.“ Auch diesen Passus kannte man bereits von der Ampelregierung mit Bezug auf das dazu ergangene Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (siehe MieterEcho 447 / Februar 2025). Auch hier muss man den politischen Willen zur Umsetzung dieser Absichtserklärung erst mal abwarten. Umfassende Mietenregulierung nicht in Sicht
Dünn wird es auch beim Mietrecht. Der klitzekleine Abschnitt im Vertrag bietet dazu wenig Inhalte und bleibt letztlich weit hinter den – auch nicht eingelösten – Ambitionen der Ampelregierung zurück. Mieter/innen in Deutschland können sich entweder auf geförderten Neubau für 14,50 Euro oder teureren ungeförderten freuen, und ansonsten bleibt: „Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten wird für vier Jahre verlängert. Bis zum 31. Dezember 2026 wird eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen die Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften, eine Reform zur Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz und eine Bußgeldbewehrung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorbereiten. In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen. Über eine Änderung der Modernisierungsumlage werden wir dafür Sorge tragen, dass zum einen wirtschaftliche Investitionen in die Wohnungsbestände angereizt werden und zum anderen die Bezahlbarkeit der Miete künftig besser als jetzt gewährleistet bleiben kann. (…) Die Wertgrenze bei Kleinmodernisierungen wird bis Ende 2025 auf 20.000 Euro angehoben. Die Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter sollen transparenter und einfacher nachvollziehbar sein. (…) Um Obdachlosigkeit zu verhindern, soll die Schonfristzahlung einmalig eine ordentliche Kündigung abwenden können (Härtefallregelung).“
Gehen wir das mal durch: Letzteres hatte auch die Ampel vor. Ohne Resultat. Die Erhöhung der Wertgrenze bei Kleinmodernisierungen von 10.000 auf 20.000 Euro macht es dem Vermieter leichter, Modernisierungen in einem deutlich vereinfachten Verfahren auf den Mieter umzulegen und nun auch etwas anspruchsvollere Bauvorhaben einzubeziehen.
Die übrigen Ausführungen zu Reformen der Modernisierungsvorschriften, der Regelungen in angespannten Wohnungsmärkten zu Indexmieten und dem § 549 BGB (Kurzzeitvermietungen, Möblierung) bleiben vollständig im Dunkeln. Man mag sich freuen, dass Verstöße gegen die Mietpreisbremse sanktioniert werden sollen, Mietwucherverfolgung ins Blickfeld gerückt ist und auch weitere Reformen des Mietrechts mit einer „Expertengruppe“ geprüft werden. Doch den Versuch gab es auch in der Ampel-Zeit. Da hieß es „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ und scheiterte an der Vermieterseite, weil sie zu sehr belastet würde. Fazit und kleine Prognose: Beim Mietrecht wird sich mutmaßlich so viel tun, wie unter der Vorgängerregierung.
Rechtsanwalt Marek Schauer ist spezialisiert auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
MieterEcho 454 / Dezember 2025
