Kurzzeitvermietung eindämmen
Neukölln initiiert Musterverfahren zur Nutzungsuntersagung in Milieuschutzgebieten.
Von Rainer Balcerowiak
In mehreren Berliner Bezirken soll jetzt gegen den Wildwuchs beim Angebot möblierter Wohnungen vorgegangen werden. Denn immer mehr Vermieter/innen nutzen eine Lücke im Mietrecht, um die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen zu umgehen, um jenseits aller Mietspiegelwerte Wohnungen für exorbitante Quadratmeterpreise von 30 Euro und mehr anzubieten. Laut Erhebungen der großen Vermittlungsportale betrifft das mittlerweile mehr als die Hälfte aller inserierten Wohnungsangebote in Berlin, besonders in begehrten Innenstadtlagen. Demnach stieg die Zahl der möblierten und/oder temporär inserierten Wohnungen 2023 auf rund 30.000.
Besonders lukrativ ist dieses Geschäftsmodell, wenn Wohnungen parzelliert angeboten werden, mit Einzelverträgen für jedes Zimmer. Es gibt Fälle, wo eine 80 qm-Wohnung dann insgesamt Einnahmen von 3.500 Euro pro Monat für den Vermieter einbringt, sagt Neuköllns Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne). „Diese Praxis nimmt überhand und führt dazu, dass der Anteil an bezahlbarem Wohnraum immer kleiner wird. Menschen mit geringen und mittleren Einkommen finden immer schwerer eine Wohnung“, beklagt der Stadtrat. Er schätzt, dass alleine in seinem Bezirk derzeit über 1.000 Wohnungen befristet und möbliert vermietet werden, und will jetzt dagegen vorgehen.
Die Handlungsspielräume sind allerdings begrenzt. Denn mietrechtlich hat der Bezirk keine Handhabe, da dies in die Kompetenz des Bundes fällt. Zwar hat die neue Regierung in ihrem Koalitionsvertrag angekündigt, den Bereich möbliertes Wohnen schärfer zu regulieren, doch ob und wann das geschehen könnte, steht in den Sternen. Auch der Berliner Senat sieht keine Eingriffsmöglichkeiten.
Einen Hebel gibt es lediglich in den Milieuschutzgebieten der Bezirke, auf Grundlage des Baugesetzbuches. Da die Satzungen dieser Gebiete einen Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung beinhalten und Nutzungsänderungen genehmigt werden müssen und auch untersagt werden können, will Biedermann jetzt aktiv werden. Man habe mehrere Musterverfahren eingeleitet, um „Wohn-Zeit-Modelle“ wieder in reguläre Mietverhältnisse zu überführen und sei zuversichtlich, „dass unsere neue Verwaltungspraxis einer etwaigen gerichtlichen Überprüfung standhält“, so Biedermann.
Nur beschränkte Möglichkeiten
Außerhalb der Milieuschutzgebiete habe man aber keine Handhabe, daher sei es „zentral, dass die neue Bundesregierung hier schnell tätig wird und der Profitmaximierung einen generellen Riegel vorschiebt“, so Biedermann auf MieterEcho-Nachfrage. Auch gegen „regulär“, also unbefristet vermietete, möblierte und entsprechend teure Wohnungen, kann der Bezirk nichts unternehmen. Eine Möblierung allein biete keine Möglichkeit, eine Nutzungsuntersagung auszusprechen. Hier gebe es aber Regeln zu zulässigen Möblierungszuschlägen. Das müsse im Zweifelsfall individuell zivilrechtlich geklärt werden.
Biedermann sieht da den Bundesgesetzgeber in der Pflicht: „In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin brauchen wir klare Regeln, die verhindern, dass mit der Wohnungsnot Kasse gemacht wird. Das darf nicht den einzelnen Mieter/innen überlassen bleiben, sondern es muss möglich sein, gegen Missbrauch vorzugehen und empfindliche Bußgelder zu verhängen.“
Letztendlich werden Gerichte darüber entscheiden, ob das Neuköllner Vorgehen gegen möblierte Kurzzeitvermietungen rechtmäßig ist. In Kreuzberg-Friedrichshain hatte ein Vermieter gegen eine entsprechende Verfügung Klage eingereicht, diese aber wieder zurückgezogen. Eindeutig sind derartige Fälle allerdings dann, wenn die möblierte, temporäre Vermietung mit Grundrissveränderungen in einer Wohnung einhergehen, denn die sind in Milieuschutzgebieten ohne Genehmigung generell unzulässig, bestätigte das Verwaltungsgericht in einem Fall aus Neukölln.
Doch selbst wenn Neukölln und andere Bezirke Erfolg haben sollten, bleibt das ein Tropfen auf den heißen Stein. Denn die Untersagungen von Nutzungsänderungen betreffen nur Wohnungen in Milieuschutzgebieten und sind darüber hinaus nicht anwendbar.
MieterEcho 450 / Juni 2025
