Höchste Zeit für neuen Mietendeckel
Vor fünf Jahren trat das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Kraft
Von Katrin Schmidberger
Am 23. Februar 2020 trat der Berliner Mietendeckel in Kraft. Berlin hat mit diesem Versuch bewiesen: Steigende Mieten sind kein Naturgesetz. Während in allen großen und mittleren Städten die Mieten weiter explodierten, wurden sie in Berlin zunächst auf dem Niveau vom Sommer 2019 eingefroren. Und es gab nicht nur eine Atempause für Bestandsmieter/innen. Bei Neuverträgen wurden die Mieten teilweise um 10-15% gesenkt, anhand einer Tabelle mit unterschiedlichen Mietobergrenzen je nach Baujahr und Ausstattung. Und auch bereits überhöhte Mieten sollten nach Wohnlagen gestaffelt gesenkt werden. Doch mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurde der Mietendeckel in Berlin im April 2021 gekippt. Mit der Begründung, dass nur dem Bund die Kompetenz dafür zusteht.
Auf die Mietpreisentwicklung wirkte dieses Urteil wie ein Brandbeschleuniger. Im Vergleich zu 2022 sind laut IBB-Wohnungsmarktbericht die Angebotsmieten in Berlin um 21% auf fast 14 Euro/qm im Bestand geklettert. Aber die Einkommensentwicklung kommt nicht hinterher: Etwa ein Drittel der Berliner Haushalte muss mit unter 2.000 Euro monatlich auskommen. Immer mehr Haushalte müssen 30% des Nettoeinkommens oder mehr für Wohnkosten aufbringen. Zudem fallen immer noch deutlich mehr Sozialwohnungen aus ihrer Mietpreisbindung, als neue geschaffen werden. In Berlin müssten bis 2030 rund 236.000 Sozialwohnungen gebaut oder angekauft werden, um den Bedarf zu decken. Rund ein Fünftel aller Mieterhaushalte wird bereits durch Wohngeld oder „Kosten der Unterkunft“ unterstützt, was auch notwendig ist. Immer mehr staatliche Mittel werden benötigt, um hohe Mieten und damit hohe Renditen zu subventionieren.
Neben einer neuen, echten Wohngemeinnützigkeit und entschiedenen Maßnahmen gegen Immobilienspekulation wäre vor allem ein neuer Mietendeckel ein starkes Instrument, das Mieter/innen direkt hilft. Und es wäre jetzt schon möglich. Das Bundesverfassungsgericht hat 2021 in seinem Beschluss zwar geurteilt, dass die Mietenregulierung abschließend vom Bund geregelt ist und nur er dafür die Kompetenz hat. Gleichzeitig haben die Richter/innen festgestellt, dass es dem Bundesgesetzgeber frei steht, weitergehende Schutzmaßnahmen bei der Regulierung der Mieten vorzunehmen.
Neuer Mietendeckel wäre möglich
Es gibt zwei Wege, auf Bundesebene einen Deckel wieder einzuführen: Entweder ein Bundesgesetz, das direkt bei angespannten Wohnungsmärkten greift und einen befristeten Mietenstopp und Mietobergrenzen bei Wiedervermietung oder gar zur Absenkung bestehender Mieten festlegt. Es wäre aber auch möglich, über eine Öffnungsklausel die Länder und Kommunen in die Lage zu versetzen, die Mieten regulieren zu können und gegen Verstöße vorzugehen.
Der Berliner Mietendeckel war eine öffentlich-rechtliche Regelung, die dafür sorgte, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die bezirklichen Wohnungsämter gegen Vermieter/innen, die gegen das Mietendeckel-Gesetz verstießen, auch eigenständig vorgehen konnten. Das heißt: Niemand musste seine Vermieter/innen selbständig anzeigen.
Der Mietendeckel in Berlin hat uns jedoch auch gezeigt, dass einige Vermieter/innen ihre Wohnungen einfach dem Wohnungsmarkt entziehen, indem sie nur noch möbliert und befristet vermieten oder sie gar in Eigentumswohnungen umwandeln. Deshalb muss die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen über 2025 hinaus durch den Bund eingeschränkt werden. Ebenso müssen unsere bezirklichen Ämter gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum so aufgestellt werden, dass spekulativer Leerstand wirklich bekämpft werden kann. Dazu gehört ein Miet- und Wohnungskataster, das alle Wohnungen digital erfasst.
Natürlich ist ein Mietendeckel kein Allheilmittel. Es sind weitere Maßnahmen notwendig, wie verbesserte Förderprogramme und Grundstücksvergaben, vorrangig an kommunale und gemeinnützige Träger, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu sichern und zu schaffen. Aber den seit Jahren steigenden Wohnkosten und der zunehmenden Verdrängung muss jetzt entschieden etwas entgegengesetzt werden, weil sie demokratiegefährdend für unsere Gesellschaft sind.
Katrin Schmidberger ist Sprecherin für Wohnen und Mieten der Grünen-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus.
MieterEcho 448 / März 2025
