Ein lukratives Geschäftsmodell
Mieter/innen wehren sich gegen intransparente Umlagen bei energetischen Modernisierungen
Von Tom Küstner
In dem Haus Gotenstraße 24/ Torgauer Straße 10 in Berlin-Schöneberg herrscht Unruhe. Die Eigentümerin, die Covivio Immobilien S.E., hat eine umfassende energetische Modernisierung angekündigt. Viele Mieter/innen befürchten, dass hinter den Maßnahmen mehr steckt als nur ein Beitrag zum Klimaschutz.
Laut Ankündigung der Covivio sollen unter anderem Fassade, Dach und Kellerdecke gedämmt, Fenster erneuert und die Elektroinstallation modernisiert werden. Ein Teil der Arbeiten erscheint jedoch fragwürdig. So sollen Treppenhausfenster ausgetauscht werden, obwohl das Treppenhaus unbeheizt ist. Auch die neuen Haustüren dienen laut Mieter/innen eher der optischen Aufwertung als einer energetischen Verbesserung.
Besonders kritisch ist, dass offenbar Instandhaltungsmaßnahmen als energetische Modernisierung deklariert werden. Ein Beispiel: Viele Fenster sind seit Jahren marode und wurden trotz Mängelmeldungen nicht erneuert. Nun soll der Austausch als energetische Modernisierung auf die Miete umgelegt werden.
Die Anwohner/innen haben dem Bezirksamt, das die Bauvorhaben genehmigen muss, eine detaillierte Stellungnahme zukommen lassen, in der sie die Notwendigkeit einzelner Maßnahmen und die geplante Umlage der Kosten auf die Mieten hinterfragen. Sie kritisieren, dass eine transparente Aufschlüsselung der Sanierungs- und Modernisierungskosten fehlt. Zwar gibt Covivio an, Fördermittel beantragt zu haben, doch es ist nicht ersichtlich, wie diese in die Kalkulation einfließen.
Für viele Bewohner/innen wäre eine Mieterhöhung existenzbedrohend. Ein Stimmungsbild zeigt, dass die neue Miete in mehreren Fällen ein Drittel des Haushaltseinkommens überschreiten würde. Zudem befürchten sie monatelangen Baulärm und Einschränkungen ihrer Wohnqualität.
Da das Gebäude im Milieuschutzgebiet „Schöneberger Insel“ liegt, unterliegt es besonderen Genehmigungsregeln. Das Bezirksamt informierte die Mieter/innen bereits im November 2024 über den Antrag auf Genehmigung und riet ihnen, ihre Rechte zu prüfen. Doch letztlich gab das Amt der Sanierung statt.
Umlagen oft nicht rechtskonform
In einer Antwort auf den Widerspruch der Mieter/innen erklärte das Bezirksamt, dass die Eigentümerin darlegen konnte, dass die beanstandeten Maßnahmen durch Fördermittel günstiger seien als eine rein gesetzeskonforme Sanierung. Daher habe die Behörde zustimmen müssen. Allerdings wurde die Genehmigung an die Bedingung geknüpft, dass die Fördermittel auch tatsächlich genutzt werden.
Als Modernisierungsumlage bezeichnet man die Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Bei der energetischen Modernisierung handelt es sich um eine spezielle Form der Modernisierung, die zusätzlich im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt ist. Für Mieter/innen ist es oft nicht leicht, zu beurteilen, ob die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach (energetischen) Modernisierungsmaßnahmen rechtmäßig ist. Rechtsanwältin Franziska Dams beantwortet in diesem Heft (S. 24 ff.) einige Fragen von Mieter/innen, die im Zusammenhang mit energetischen Modernisierungen bereits aufkamen.
Besonders ärgerlich ist für Mieter/innen: Es spielt keine Rolle, ob die Maßnahmen tatsächlich zu relevanten Energieeinsparungen führen. Hinzu kommt, dass viele Vermieter/innen Sanierungsarbeiten, die eigentlich zur Instandhaltung gehören und nicht auf die Mieter umgelegt werden dürften, als „energetische Modernisierung“ deklarieren. So umgehen sie die Pflicht, die Kosten selbst zu tragen. Härtefallregelungen existieren zwar, sie sind aber an strenge Fristen geknüpft, hier sollte man unbedingt frühzeitig juristische Hilfe hinzuziehen.
Die Bewohner/innen haben mittlerweile mit Unterstützung der Berliner MieterGemeinschaft eine Hausversammlung durchgeführt. Ob die Sanierung zu Einsparungen beim Heizen führen wird oder vor allem eine Mieterhöhung ermöglicht, bleibt abzuwarten. Sicher ist jedoch: Die Bewohner/innen auf der Schöneberger Insel werden sich nicht kampflos vertreiben lassen.
MieterEcho 448 / März 2025
