Direkte Subventionen nicht möglich
Das Haushalts- und Beihilferecht setzt der Wohnungsbaufinanzierung enge Grenzen.
Von Hans-Peter Stadelmann
Alle reden auch in Berlin über den forcierten Neubau sozial gebundener Wohnungen. Da lohnt ein Blick auf die Finanzierungsmöglichkeiten. Die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus erfolgt über verbilligte Darlehen und Baukostenzuschüsse aus dem Landeshaushalt. Eine direkte Subventionierung der eigenen Landeswohnungsunternehmen ist EU-beihilferechtlich nicht möglich. Daher richten sich die Förderprogramme immer auch an privatwirtschaftliche Investoren und nicht profitorientierte Akteure, wie beispielsweise Genossenschaften. Die Ausreichung der Förderung erfolgt durch die Förderbank IBB.
Im Regelfall sind die Förderprogramme für private Investoren nicht attraktiv. Im Kontext der Baupreisinflation und steigender Refinanzierungskosten müssen die Höhen der Darlehen und Zuschüsse dennoch regelmäßig überprüft und angepasst werden, damit diese für nicht auf maximalen Profit ausgerichtete Bauträger auskömmlich bleiben.
Da die Wohnungen nach 30 Jahren aus der Förderung fallen – und sich damit je nach geltendem Mietrecht Erhöhungspotenziale ergeben – ist ein öffentlicher Eigentümer vorzuziehen. Der Vorteil bei öffentlichen Unternehmen – in Berlin die Landeswohnungsunternehmen (LWU) – liegt in der direkten Steuerungsmöglichkeit durch den Gesellschafter nach Auslaufen der Bindung. Deshalb sind Modelle, die privaten Investoren einen Anteil von Sozialwohnungen im Rahmen Städtebaulicher Verträge vorschreiben, kritisch zu sehen. Besser wäre es, sicherzustellen, dass Landeswohnungsunternehmen als Investoren einsteigen, damit das Land dauerhaft Einfluss auf die Miethöhe nehmen kann.
Finanzierung durch Sondervermögen
Erst 2003 wurde die Praxis der Anschlussförderung beendet. Als es in den Folgejahren in der wachsenden Stadt zu einer Verknappung des Wohnungsangebots kam – auch weil der Senat den Neubau bereits 1997 einstellte und erst 2014 wieder aufnahm – konnten die Eigentümer bei Auslaufen der Förderung enorme Mietsteigerungen durchsetzen. Einen Bestandsschutz der deutlich niedrigeren Sozialmiete gab es mietrechtlich nicht. Dies beförderte eine neue Mietenbewegung in Berlin, die mit dem Mietenvolksentscheid 2015 einen ersten Höhepunkt fand.
Mit dem Doppelhaushalt 2016/2017 wurde ein rechtlich unselbstständiges Sondervermögen Wohnraumförderfonds Berlin (SWB) eingerichtet. Ein Sondervermögen im Sinne des Haushaltsrechts ermöglicht die überjährige Finanzierung für einen ganz bestimmten Zweck. Sondervermögen werden per Gesetz errichtet und sind wirtschaftlich vom Kernhaushalt abgesondert, müssen aber haushaltsrechtlich dieselben Anforderungen erfüllen. Das SWB speist sich aus Zuweisungen aus dem Haushalt, die auch die Bundesfördermittel enthalten. Verausgabte Darlehen fließen revolvierend in das Sondervermögen zurück.
Im Rahmen des 3. Nachtrags zum Haushalt 2024/25 wurde im Kontext der Haushaltskrise die Darlehensförderung erneut umgestellt. Nunmehr werden die Förderdarlehen direkt aus dem Landeshaushalt vergeben. Im Rahmen der grundgesetzlichen Schuldenbremse ist eine Kreditfinanzierung von Darlehen erlaubt, sofern von einer Rückzahlung auszugehen ist. Die Rückflüsse kommen aber nicht mehr zum SWB, sondern in den Kernhaushalt.
Damit finanzielle Transaktionen ausgabe- und einnahmeseitig berücksichtigt werden, müssen in Höhe der Darlehensrückzahlungen Schulden getilgt werden. Wenn aber zugleich neue Darlehen in gleichem oder größerem Umfang verausgabt werden, entstehen in Höhe der Differenz weitere Kreditfinanzierungsspielräume.
MieterEcho 450 / Juni 2025
