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| Gefährliche Finanzierungen | ||
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Von Julia Oppermann Über eine gefährliche Finanzierung schreiben Keich et al. in dem (bereits auf S. 7 genannten, die Red.) Buch "Der Traum von den eigenen vier Wänden": "Gefährliche Finanzierung bedeutet, dass diese Finanzierungen Sie in den Ruin treiben, erhebliche Nachteile besitzen oder zumindest ein hohes Risiko beinhalten können. Es kommt zu einer gefährlichen Finanzierung, wenn
Diese Hinweise sind sehr hilfreich, doch sollten sie um die Ursachen für das Entstehen einer gefährlichen Finanzierung ergänzt werden. Der Erwerb des Eigentums beschränkt sich nicht nur auf die Finanzierung, sondern beginnt bei dem Objekt und dessen Kosten. Der Kaufpreis entspricht in der Regel dem Verkehrswert und dieser wiederum entspricht dem Beleihungswert. Das ist zwar zunächst nicht weiter problematisch, doch mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan, denn es entstehen zudem eine Reihe von Nebenkosten. Die sind beim Erwerb einer Eigentumswohnung geringer, beim Bau eines Eigenheimes größer und können dabei ca. 10% des Verkehrswertes ausmachen. Diese Kosten sind nicht beleihungsfähig. Man sollte auch gar nicht erst versuchen, sie in irgendeiner Kreditkonstruktion unterzubringen, sondern aus Eigenmitteln begleichen. Die Finanzierung erfolgt üblicherweise durch Hypothekenkredite. Dabei werden die Kredite in der Regel bis zu 60% mit einer ersten Hypothek abgesichert und zu 20% mit einer zweiten. Diese klassische Grundkonstruktion der Finanzierung kann vielfach variiert und durch andere Kredite ergänzt bzw. ersetzt werden. Die Variationsbreite, die hier nicht erörtert werden kann, ist groß. Wie sehr aber die klassische Finanzierung auch immer modifiziert wird, sie sollte stets die Richtschnur für das Verhältnis von Eigen Sicherlich kann Wohneigentum mit einem geringeren Anteil an Eigenmitteln erworben werden und das geschieht auch sehr häufig. Die Finanzierung muss deswegen noch lange nicht zu Bruch gehen. Aber sie wird entsprechend teurer, die zusätzlichen Kreditmittel sind in der Regel nur zu ungünstigeren Bedingungen zu erhalten, und das wiederum bedeutet: Die Belastung steigt überproportional. Eine Belastung, die über einen sehr langen Zeitraum getragen werden muss. Grenzen der Belastbarkeit Eigenmittel können alles mögliche sein. Sie können sich auch beim Neubau als Eigenleistung darstellen. Diese sogenannte "Muskelhypothek" wird von interessierter Seite, das sind die Hausbauer, die Hausverkäufer oder Finanzvermittler sehr gerne außerordentlich optimistisch eingeschätzt. Das freut natürlich den zukünftigen Eigenheimer, schmeichelt vielleicht sogar seiner Eitelkeit, erspart ihm aber nicht die Erfahrung, dass die Bank den Wert seiner Arbeitskraft wesentlich realistischer einzuschätzen versucht. Dies ist dann oft problematisch, wenn es erst zu einem Zeitpunkt geschieht, zu dem der Traum bereits so reizvoll geworden ist, dass es keinen Widerstand mehr dagegen gibt, die durch den geringer als geplant veranschlagten Wert der "Muskelhypothek" entstehenden Finanzierungslücken bereitwilligst mit allerlei teurem Kredittrödel zu stopfen. Belastung setzt Belastungsfähigkeit voraus. Man kann sie auch Kreditfähigkeit nennen oder Bonität. Unter jedem Namen bietet sie ein weites Feld für Selbsttäuschung und Schönrechnerei. Dabei sollte gerade hier lieber vorsichtig kalkuliert werden. Grundlage der Überlegungen ist das monatliche Nettoeinkommen. Von dem werden feststehende Kosten und eine Pauschale für die Lebenshaltung abgezogen. Die Banken setzen in der Regel 1.500 DM für Alleinstehende, 2.000 DM für Paare und für jedes Kind 500 DM an. Das was übrig bleibt, kann für das Wohneigentum verwandt werden, sagt die Theorie. Gefährlich wird es, wenn die Belastungsfähigkeit wie ein Gummiband behandelt wird, wenn man also Sonderleistungen, Urlaubs Wie es dann im weiteren Verlauf unter solchen Umständen ausgehen mag, bleibt offen. Sicher ist aber, dass bei diesem Vabanquespiel die ganze wirtschaftliche und persönliche Zukunft auf dem Spiel steht. Und eine Sicherheit für das Wohnen, die sich der Eigentümer erträumt und um derentwillen er sich in das Abenteuer einlässt, ist genau das, was ausbleibt. Deshalb empfehlen die Schuldnerberater, und sie wissen wovon sie reden, zu Beginn des Traumes vom Wohneigentum neutrale Beratungen aufzusuchen. Das würde die Schuldnerberater ganz bestimmt nicht brotlos machen, aber den einen oder anderen Traum erhalten und nicht ihn zum Fall werden lassen. Neutrale Beratung Wer sich hinterher die Schuldnerberatung ersparen will, sollte vorher eine neutrale Beratung aufsuchen, wurde uns immer wieder gesagt. Das ist auf jeden Fall vernünftig. Aber daneben gibt es noch eine ganze Menge anderer guter Gründe. Davon konnten wir uns jedenfalls überzeugen und so empfehlen wir allen, die Wohneigentum zu erwerben gedenken, eine neutrale Baufinanzierungsberatung. Die Palette der Beratungssuchenden sei sehr breit, erklärt Herr Weide von der Verbraucherzentrale, sie reiche von blauäugigen Interessenten, die, dem Märchen von dem Zahlen der Miete in die eigenen Taschen anstatt in die des Vermieters aufgesessen seien und denen erst einmal klargemacht werden muss, dass die Taschen nur gewechselt haben (und es nämlich der Banken sind, in die jetzt gezahlt werden müsse) bis zum gut dotierten Beamten aus Bonn mit hoher Liquidität, der sich einen Feinfinanzierungsplan ausarbeiten lassen möchte. Entsprechend unterschiedlich sind die Beratungsziele und entsprechend vielfältig die Anforderungen an die stets vorhandene Kompetenz. Bei ca. einem Drittel der Interessenten gilt es, Einsichten in die Risiken zu wecken, und der Schwerpunkt der Beratung liegt dann auf der Untersuchung der wirtschaftlichen Belastungsfähigkeit ihrer Haushalte. In diesem Rahmen ist eine Gesamtfinanzierung zu betrachten und anhand der wichtigen Finanzierungseckdaten der unterschiedliche Verlauf der Rückzahlungsverpflichtungen bewusst zu machen. Sollten sich dann Schwierigkeiten zeigen, kann man die Gründe dafür orten, denn oft sind die Eigenmittel zu gering, mitunter haben sich schon bedenkliche Elemente in die Planung eingeschlichen, wenn z.B. die Eigenheimförderung bereits als Eigenkapital betrachtet wird. Die Verbraucherzentrale sieht in all diesen Fällen ihre Aufgabe nicht darin abzuraten, sondern die Fähigkeit zur Beantwortung, ob die Finanzierung tragbar ist, zu wecken und man kann annehmen, dass ihr das auch gelingt, wenn auch nicht selten gegen einen gewissen Widerstand. Ein gänzlich anderer Kreis von Beratungssuchenden haben die Qualität ihrer bereits ins Auge gefassten Finanzierungen zum Gegenstand. Mitunter sind hier mehrere komplette Finanzierungsangebote unterschiedlicher Güte zu vergleichen, mitunter ist eine sachkundige Analyse einzelner Finanzierungsinstrumente im Rahmen eines Gesamtplans erforderlich. Klienten werden nicht selten in die Lage versetzt, auch bei Banken vorhandene Spielräume auszunutzen und die ursprünglich angebotenen Schalterkonditionen zu verbessern. Die Einsparungen, die dadurch erzielt werden können, betragen über die gesamte Laufzeit der Kredite immer Tausende von Mark. Es können auch diejenigen gute beraten werden, die bestimmte Angebote von Finanzdienstleistern hinterfragen möchten. Häufig erfüllen deren angebotenen Produkte nämlich nicht die in der Werbung versprochenen Zwecke. Das gilt übrigens auch für manch eine von Banken angebotene Finanzierungsstrategie. Diese kleine Aufzählung ist selbstverständlich nicht erschöpfend. Die Beratung dauert jeweils ein bis zwei Stunden, dehnt sich mitunter auch noch um eine kleine Nachbetreuung aus und kostet 100 DM. Dies ist angesichts des hohen finanziellen Aufwands beim Immobilienerwerb nur ein kleiner Betrag, der sich aber vielfach bezahlt machen kann. Alles in allem also: Sehr empfehlenswert. Verbraucherzentrale Berlin e.V. Öffnungszeiten: Montag 9.00 Dienstag und Freitag 9.00 Mittwoch und Donnerstag 9.00
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