Zur Erläuterungspflicht des Vermieters bei einer Mieterhöhung nach energiesparenden Baumaßnahmen gehört jedenfalls nicht die Beifügung vollständiger Energiekonzepte nach DIN V 4108.

Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (GE 2000, 1179) bedeutet nicht, dass eine Wärmebedarfsberechnung als Erläuterung für die Energieeinsparung immer erforderlich ist; die konkreten Anforderungen an die Berechnungs- und Erläuterungspflicht sind vielmehr auch nach dem Rechtsentscheid eine Frage des Einzelfalls.

(Aus den Leitsätzen der Redaktion Grundeigentum)

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 31. Mai 2001 - VerfGH 162/00 -

Das Landgericht Berlin hatte unter Berufung auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (GE 2000, 1179; ME 282/2000) die Klage des Vermieters auf Zahlung einer Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen abgewiesen, weil der Mieterhöhung eine Wärmebedarfsberechnung nicht beigefügt worden war. Gegen dieses Urteil wendete sich der Vermieter mit der Verfassungsbeschwerde und vertrat die Ansicht, es stelle eine das Eigentumsrecht des Vermieters unverhältnismäßig einschränkende verfahrensrechtliche Hürde dar, wenn er einem Mieterhöhungsverlangen für Wärmedämmaßnahmen eine Wärmebedarfsberechnung beifügen müsse. Er wendete ein, was eine Wärmebedarfsberechnung sei, ergebe sich aus der DIN 4701. Danach müsse der Wärmeenergiestrom ermittelt werden, der notwendig sei, um das Gebäudeinnere nach Vorgabe bestimmter klimatischer Bedingungen auf Normaltemperatur zu halten. Üblicherweise würde eine Wärmebedarfsberechnung bei Sanierungsmaßnahmen erst für den Zustand nach erfolgter Sanierung erstellt. Aus diesem Grunde liefere sie nicht den Jahresenergiebedarf des Objektes und könne die Energieeinsparung gegenüber dem Zustand des Gebäudes vor erfolgter Sanierung nicht ermitteln. Zur Darstellung der Energieeinsparung wäre somit eine zusätzliche zweite Wärmebedarfsberechnung vor Durchführung der Wärmedämmaßnahmen erforderlich. Diese Art der Berechnung werde als Energiekonzept (DIN V 4108) bezeichnet. Nach Auffassung des Vermieters werde die Formulierung im Rechtsentscheid des Kammergerichts und folglich auch im landgerichtlichen Urteil diesen Zusammenhängen nicht gerecht, wenn die Vorlage eine Wärmebedarfsberechnung verlangt werde. Der Vermieter vertrat in seiner Verfassungsbeschwerde die Ansicht, der Mieter könne aus diesem Grunde mit der vom Landgericht geforderten Wärmebedarfsberechnung nichts anfangen. Deshalb müsste er (der Vermieter) sowohl vor, als auch nach der Sanierung zunächst den Jahresenergiebedarf des Objektes ermitteln und das gesamte Energiekonzept dem Mieterhöhungsverlangen beilegen. Dieses umfasse für die in Streit stehenden Wärmedämmmaßnahme insgesamt 4 DIN-A 4 Ordner und sprenge den Rahmen des ihm zumutbaren. Der Vermieter rügte die Verletzung seiner durch die Verfassung von Berlin geschützten Eigentumsrechte.

Das Verfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde des Vermieters als unbegründet zurückgewiesen. Es stellte fest, dass der Vermieter in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen über die schlichte Behauptung einer nachhaltigen Energieeinsparung hinaus keine weiteren Erläuterungen beigefügt hatte. Das Verfassungsgericht vertrat die Ansicht, dass die Aufstellung von Anforderungen an die Erläuterung einer Mieterhöhung, die über das schlichte Behaupten hinausgehen, keine verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der praktischen Ausübung der Eigentümerrechte darstelle. Eine konkrete Verletzung von Grundrechten des Vermieters durch das angegriffene Urteil komme daher schon deshalb nicht in Betracht, weil dem Mieterhöhungsverlangen überhaupt keine Erläuterung beigefügt wurde.

Unabhängig davon vertrat das Verfassungsgericht die Ansicht, dass es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass das Landgericht mit der Verwendung der Worte "Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung" mehr gemeint habe als das Kammergericht in seinem obengenannten Rechtsentscheid. Nach dem Inhalt des Rechtsentscheides muss es dem Mieter aufgrund der vom Vermieter beizufügenden Erläuterungen möglich sein, zu überprüfen, ob durch die Baumaßnahmen tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt und inwiefern hierdurch Heizenergie eingespart wird.

Das Verfassungsgericht wies darauf hin, dass der vom Kammergericht verwendete Begriff "Wärmebedarfsberechnung" möglicherweise missverständlich sei, weil damit ein in einer DIN-Norm definierter Begriff verwendet wurde. Diese Ungenauigkeit begründe jedoch noch keine Verletzung des Grundrechts aus Art. 23 der Verfassung von Berlin. Entscheidend sei vielmehr, welche Anforderungen die entscheidenden Gerichte tatsächlich an die Erläuterungspflicht nach dem Miethöhegesetz stellten. Das Kammergericht hatte nach Ansicht des Verfassungsgerichts in seiner Begründung lediglich den in Rechtsprechung und Literatur üblichen Begriff "Wärmebedarfsberechnung" verwendet, hatte jedoch den Umfang und die Anforderungen an die Erläuterungspflicht offen gelassen.

Abgedruckt in: Das Grundeigentum 2001, S. 846 f.

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