Im letzten ME (NR. 282) hatten wir den Leitsatz eines Rechtsentscheides des Kammergerichtes vom 17.8.99 mitgeteilt, demzufolge der Vermieter verpflichtet ist, einer Mieterhöhung wegen einer Wärmedämmung ein Wärmebedarfsgutachten beizufügen. Kann oder will er dies nicht tun, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Das Wärmegutachten liefert den Rahmen, innerhalb dessen die Mieterhöhung stattfinden darf, nämlich nur bis zum Doppelten der Kosten für die eingesparte Heizenergie. Bis hierher gibt es keine Schwierigkeiten, sieht man von dem Problem ab, dass die Einsparung der Heizenergie - einer gesellschaftlich löblichen Maßnahme - von den Mietern zu bezahlen ist und bisher noch längst nicht beantwortet wurde, warum gerade von ihnen. Denkbar wäre neben dem Staat oder den Vermietern auch die Energiewirtschaft als Kostenträger.

Beantwortet ist aber noch längst nicht die Frage, wie denn ein ord-
nungsgemäßes Wärmegutachten auszusehen und vor allem, was es zu beinhalten habe. Wir wollen hier nicht auf die physikalisch-technischen Einzelheiten eingehen wie auf die entsprechenden Kenngrößen und dergl. mehr, sondern auf die grundsätzliche Situation. In der Regel versuchen die Gutachten, einen Ist-Zustand, der die Situation vor der Modernisierung wiedergeben soll, zu ermitteln, um dann die Auswirkungen der Dämmmaßnahmen einzuschätzen. Aus dem Vergleich der beiden Werte - vor und nach der Sanierung - wird die Differenz als Energiebilanz (Einsparung) berechnet. Dies kann nicht ausreichen. Denn der Dämmmaßnahme ist nur in den seltensten Fällen die gesamte Einsparung geschuldet. In der Regel werden nämlich auch nicht mietenwirksame Instandsetzungsmaßnahmen bereits zu Energieeinsparungen führen: Schadhafter Putz, poröse und/oder feuchte Außenwände etc. einer sanierungsbedürftigen Fassade verursachen Verluste von Heizenergie.

Ein ordnungsgemäßes Wärmebedarfsgutachten muss also drei Positionen enthalten: 1. den Ist-Zustand vor Modernisierung und Instandsetzung, 2. die Situation nach ordentlicher Instandsetzung und 3. schließlich, die Auswirkungen der Dämmmaßnahme. Die tatsächliche Einsparung ergibt nur der Vergleich der zweiten mit der dritten Berechnung. Nur diese Differenz liefert den Heizkostenbetrag, der in seiner doppelten Höhe für die Mieterhöhung Grundlage darstellen kann.

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