Ist in einem Mietvertrag geregelt, dass ein bestimmter Teilbetrag der Gesamtmiete als Vorauszahlung auf die Betriebskosten gezahlt werden solle, und ist an anderer Stelle vereinbart, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten seien, dann kann der Vertrag dahin ausgelegt werden, dass eine Nettokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart wurde.

LG Berlin, Urteil vom 07. Februar 2000 - Az: 62 S 399/99 -

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung des Abrechnungsbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter stellte sich auf den Standpunkt, es sei eine Bruttokaltmiete vereinbart worden. Da die Betriebskosten in der Miete enthalten wären sei eine gesonderte Abrechnung nicht möglich.

In § 7 des Mietvertrages war vereinbart:

"Die Miete beträgt monatlich420,- DM

Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt monatlich60,- DM
Der Betriebskostenvorschuss gemäß § 15 beträgt monatlich 60,- DM"

In § 15 des Mietvertrages heißt es:

"In der Miete sind die nachfolgenden Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der Zweiten Berechnungsverordnung, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters (vom ....) anteilig enthalten."

Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters abgewiesen. Es vertrat die Ansicht, dass eine Nettokaltmiete nicht wirksam vereinbart worden sei, da die Vereinbarungen zu § 7 und § 15 des Mietvertrages einander widersprächen. Der § 7 des Mietvertrages sehe vor, dass der Mieter die Betriebskosten neben der Miete zu entrichten habe (Nettokaltmiete). In § 15 sei dagegen eindeutig geregelt, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten seien (Bruttokaltmiete). Diese Unklarheit gehe gem. § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders des Formulars, in diesem Falle des Vermieters. Mangels einer wirksamen Vereinbarung ist nach Ansicht des Amtsgerichts vom gesetzlichen Leitbild des § 546 BGB auszugehen, so dass alle Lasten der Mietsache und somit auch die Betriebskosten vom Vermieter zu tragen sind.

Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und gab der Klage des Vermieters auf Zahlung des Abrechnungsbetrages statt. Nach Auffassung des Landgerichts weise der Mietvertrag die vom Amtsgericht angenommene Unklarheit bei der Vereinbarung der Mietstruktur (Nettokaltmiete oder Bruttokaltmiete) nicht auf. Es führte aus: Zunächst weist § 7 Nr. 1 des Mietvertrages in den Rubriken "Heizkostenvorschuss" und "Betriebskostenvorschuss" jeweils einen Betrag aus. Zwar stellt § 15 des Mietvertrages fest, dass in der Miete - und der Vertragstext unterscheidet jeweils zwischen Miete und Nebenkosten - die Betriebskosten enthalten sind, dies kann jedoch nicht losgelöst von den sonstigen Bestimmungen des Mietvertrages gesehen werden. Denn § 15 Satz 2 des Mietvertrages bestimmt wiederum die Leistung monatlicher Vorschüsse an den Vermieter neben der Miete. Auch sieht § 15 eine Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vor.

Dann aber ergibt nach Ansicht des Landgerichts die Auslegung des § 15 in Verbindung mit § 7 des Mietvertrages, dass die Betriebskosten in der "Gesamtmiete" enthalten sein sollen und nicht, dass es sich um eine Bruttokaltmiete handele. Da der Mieter somit zur Vorauszahlung der Betriebskosten verpflichtet sei, könne der Vermieter auch die Zahlung der Abrechnungsbeträge verlangen.Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Stocker

Mangel einer Mietsache bei Verdacht der Gesundheitsgefährdung

Der bloße Verdacht einer Gesundheitsgefährdung stellt keinen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel dar, wenn ein Sachverständigengutachten ergibt, dass die Gefahr nicht bestanden hat.

AG Schöneberg, Urteil vom 21. Dezember 1999 - Az.: 19 C 289/97 -

In der Wohnung des Mieters befand sich ein Kachelofen. Zwischen den einzelnen Kacheln fehlte an einigen Stellen die Lehmfüllung. Da der Kachelofen schlecht zog, befürchtete der Mieter, der Kachelofen könne undicht sein, und giftiges Kohlenmonoxid in die Wohnräume leiten. Daraufhin minderte der Mieter den Mietzins.

Der Vermieter erhob Klage auf Zahlung des nach seiner Meinung zu Unrecht einbehaltenen Minderungsbetrages. Ein in dem Rechtsstreit vom Gericht beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass der Ofen nicht undicht sei und eine Gesundheitsgefährdung nicht vorgelegen habe.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt. Es gelangte zu der Ansicht, der Mieter sei nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt gewesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts berechtigt nur eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache den Mieter zur Minderung des Mietzinses. Eine solche Beeinträchtigung habe der Mieter jedoch nicht beweisen können. Der bloße Verdacht eines Mieters, von der Mietsache könne eine Gefahr für seine Gesundheit ausgehen, stelle keinen Mangel dar und berechtige den Mieter nicht zur Minderung des Mietzinses. Der Vermieter konnte daher vom Mieter den vollen Mietzins verlangen.Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans Günter Hell

Unwirksame Kautionsvereinbarung

Ist die zwischen dem Mieter und dem Vermieter getroffene Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution unwirksam, dann darf der Vermieter gegen den Erstattungsanspruch des Mieters seine Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis nicht aufrechnen.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 21. Februar 2000 - Az.: 6 C 625/99 -

Der Mieter hatte bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution gezahlt. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung, nach der sich der Mieter verpflichtete, eine Mietkaution in Höhe der dreifachen monatlichen Kaltmiete bei Vertragsschluss in bar zu bezahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Kaution vom Vermieter zurück. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung der Kaution mit dem Argument, ihm stünden Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zu. Während des Rechtsstreits erklärte er die Aufrechnung der Erstattungsansprüche des Mieters mit seinen Gegenansprüchen.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters stattgegeben und den Vermieter verpflichtet, den Kautionsbetrag an den Mieter zu zahlen. Es vertrat die Ansicht, die Vereinbarung zur Mietkaution sei wegen Verstoßes gegen § 550b BGB unwirksam. Nach der zwingenden Vorschrift des § 550b BGB sei der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig werde. Nach der Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag war vorliegend die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen. Das Amtsgericht führt weiter aus, dass der Zweck des § 550b BGB darin bestehe, den Mieter vor zu hohen Belastungen bei Abschluss des Mietvertrages zu schützen und gelangte zu der Ansicht, dass nicht nur der Teil der Klausel, der zum Nachteil des Mieters von der Vorschrift des § 550b BGB abweiche, sondern die Klausel in ihrer Gesamtheit unwirksam sei, da sie den Mieter darüber hinwegtäuscht, dass er die Kaution auch in drei Raten zahlen darf.

Mangels Kautionsabrede könne das vom Mieter gezahlte Geld auch nicht wie eine Kaution verwendet werden; das habe zur Folge, dass der Vermieter gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen einer unberechtigten Mietkautionszahlung auch nicht Gegenansprüche aufrechnen könne. In der Literatur und Rechtsprechung sei anerkannt, dass über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus eine Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung durch Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse.

Auf die Frage, ob dem Vermieter die Gegenansprüche auch tatsächlich zustanden, kam es daher nicht mehr an. Der Vermieter wurde zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

© Berliner Mietergemeinschaft 2000