Mietrechtsreform Mietrechtsreform"Eine Provokation der Bundesregierung....unfair, ungerecht und an Einseitigkeit nicht zu überbieten...das Mietrecht als Folterwerkzeug" - so kommentierte der Präsident von Haus und Grund Deutschland, Dr. Friedrich-Adolf Jahn, die Mietrechtsreform-Pläne der Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, die inzwischen durch einen Entwurf aus dem Bundesjustizministerium ergänzt wurden.Was war geschehen, was brachte den Herrn Dr. Jahn so in Rage? Sollte die Mietpreisbindung wieder eingeführt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verboten werden? Oder gar ein grundsätzliches Verbot der Spekulation mit Wohnraum verfügt werden? Wie sonst wären all die Eigentümer, Umwandler und Spekulanten zu foltern und zu quälen?
Der tatsächliche Anlaß für den mitleiderweckenden Aufschrei des Präsidenten enthält allerdings nicht viel Neues. Bereits 1996 hatte die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Vereinfachung des Mietrechts einen Bericht vorgelegt, an den sich die jetzigen Entwürfe, wie im folgenden zu sehen sein wird, weitgehend anlehnen.
Eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln wird nicht gefordert. Der Mietspiegel soll aber vorrangiges Begründungsmittel bei Mieterhöhungen werden. Wie bisher erfaßt er nur die Mietabschlüsse der letzten vier Jahre, vorhandene Mietspiegel sollen nach zwei Jahren einmalig anhand eines Indexes fortgeschrieben werden können.
Die Kappungsgrenze, die den absoluten Rahmen für Mieterhöhungen bildet, soll erhalten bleiben und auf maximal 20% - an Stelle von bisher 30% - innerhalb von drei Jahren herabgesetzt werden.
Von den bisher geltenden Mieterhöhungsmöglichkeiten soll die Erhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten ( 5 MHG) entfallen.
Modernisierungen können weiterhin mit 11% der Investitionskosten auf die Miete umgelegt werden, allerdings wird vorgeschlagen, die Mieterhöhung auf den Betrag zu begrenzen, der sich aus der Modernisierungsankündigung ergibt. Bisher war eine Überschreitung möglich.
Gefordert wird eine Verschärfung des § 5 WiStG in dem Sinne, daß nur noch eine 20%ige Überschreitung der Vergleichsmiete als Obergrenze der Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen zulässig ist. Diese Grenze gilt auch jetzt bereits, doch ist sie durchlässig, wenn es sich um Entgelte handelt, "die zur Deckung der lfd. Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind und ... nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zu den Leistungen des Vermieters stehen" und für nach dem 1.1.91 fertiggestellte Räume entrichtet werden oder für die das Entgelt bereits vor dem 1.9.93 über dieser Grenze liegen durfte.
Durch einseitige Erklärung soll den Vermietern gestattet werden, die Mietverträge, bei denen die Betriebskosten nicht separat aufgeführt sind, auf Nettomieten mit Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen. Dabei werden die Gestaltungsart und der Umlagemaßstab weiterhin vertraglicher Vereinbarung überlassen, der Abrechnungszeitraum jedoch auf 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode begrenzt. Bei Überschreitung würde der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung durch den Mieter verlieren.
Bei sonst unverändertem Fortbestand der Regelungen über den Kündigungsschutz sollen die Mieter stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen dürfen. Für Vermieter soll es demgegenüber bei den bisherigen, nach Vertragsdauer gestaffelten Fristen von drei bis zwölf Monaten bleiben.
Zeitmietverträge, bei denen der Mieter am Ende der Laufzeit keine Verlängerung verlangen kann, sollen zulässig sein, wenn bei Vertragsabschluß abzusehen ist, daß der Vermieter am Ende der Mietzeit ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Vertrages haben wird. Als Höchstdauer werden 5 Jahre vorgeschlagen.
Bisher konnte der Mieter stets die Fortsetzung bei sogenannten einfachen Zeitmietverträgen verlangen. Nur bei den sog. qualifizierten Zeitmietverträgen konnte er es unter den im Gesetz (BGB § 564c, Abs.1 und BGB § 556b) genannten Bedingungen nicht.
Bei Tod eines Mieters sollen künftig nicht nur Familienangehörige, sondern auch andere Partner einer dauerhaften Lebensgemeinschaft berechtigt sein, in den Mietvertrag einzutreten. Zur Zeit versagt die Rechtsprechung insbesondere den gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern den Vertragseintritt.
Warum der Herr Dr. Jahn angesichts dieser Änderungsvorschläge so obszön aufjault, ist höchst unklar. Sollte ihm die Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf maximal
20 % die großen Schmerzen bereiten, dann sei er darauf hingewiesen, daß im letzten Jahrzehnt die Mietsteigerungen die Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten fast um das Doppelte übertroffen haben. Zudem wird die vorgeschlagene Regelung dieser Tatsache nur im kosmetischen Sinne gerecht. Zur Anwendung kommt sie - ebenso wie die alte Regelung - sicherlich nur in Ausnahmefällen. In der Regel liegen die Mieten bereits so eng an den vermieterfreundlichen Mietspiegelwerten, daß wenig Spielraum für Erhöhungssprünge, die die Mieten erst heranführen würden, bleibt. Und selbst in diesen wenigen Fällen sind 6 2/3 % jährlicher Steigerungen eine Marge, die zur Zeit in keinem anderen Konsumsektor zu finden sein dürfte.
Die anderen Änderungen sind entweder vollkommen harmlos oder begünstigen die Vermieter. Herr Dr. Jahn hätte allen Grund zur Zufriedenheit.
Doch wenn man sich an die Empfehlung der Expertenkommission 1994/95 der seinerzeitigen Bundesregierung erinnert, die eine praktische Totalliberalisierung des Wohnungsmarktes vorsah, der zufolge fast der gesamte Mieterschutz als Investitionshemmnis über Bord geworfen werden sollte und die auch Begrenzungen der Mietsteigerungen als äußerst inhuman ansah, dann, ja dann kann man den Schmerz des Herrn Dr. Jahn verstehen.
von Julia Oppermann