Von Andrej Holm

Die Sanierungspolitik in den Ostberliner Altbauquartieren ist in die Kritik geraten (siehe ME 271). Vor allem die enormen Mietsprünge in den sanierten Wohnungen zwingen viele Mieter zum Auszug oder zu erheblichen Einbußen ihres verbleibenden Haushaltseinkommens - nach Sanierung müssen oftmals mehr als 30% des Einkommens für die Miete ausgegeben werden. Die von den Bezirken festgelegten Mietobergrenzen kappen zwar die Modernisierungsumlage, lassen sich jedoch über den MHG a2 im Rahmen des Vergleichsmietensystems nach spätestens einem Jahr das erste mal steigern. Nach spätestens 6 Jahren (bzw. zweifachen Erhöhung um 30%) wären die meisten Mieten im Bereich von Marktpreisen und für den größten Teil der jetzigen Bewohner nicht mehr bezahlbar. Um diese "Verdrängung auf Raten" zu verhindern haben die Betroffenenvertretungen eine Initiative des Bezirks Lichtenberg aufgenommen und die Forderung nach langfristigen Bindungen für die Mietobergrenzen erhoben. Vor allem im Bezirk Prenzlauer Berg wurde lange und intensiv über Berechnungsmöglichkeiten, Wirkungen und Dauer von Mietobergrenzen gestritten. Nach dem Bezirksvertreter und auch der Sanierungsbeauftragte S.T.E.R.N. zunächst alle mehr als einjährigen Bindungen als "nicht machbar" darstellten, wurden später eine drei- und letztendlich am 23.Februar 1999 sogar eine fünfjährige Bindungsfristen als Kompromiß vorgeschlagen und auch beschlossen. Obwohl diese Entscheidung noch weit unter den begründeten Vorschlägen der Betroffenenvertretungen (Mietobergrenze als Höchstmietbelastung für die Dauer der Festlegung der jeweiligen Sanierungs- und Milieuschutzgebiete) lag, sah sich die Senatsverwaltung Bauen, Wohnen und Verkehr zum Einschreiten gezwungen.

Verdrängung pur

Wurden die Bezirke bei der Konkretisierung von Sanierungszielen und deren Durchführung bisher allein gelassen, so reagierte die Senatsverwaltung jeztz mit dem Entwurf "Ausführungsvorschriften zur Anwendung von mietbegrenzenden Nebenbestimmungen". Mehrjährige Mietbindungen werden darin pauschal als "unverhältnismäßig" angesehen, die Bezirke bei der Sanierungsdurchführung entmündigt und zu ausführenden Verwaltungsorganen degradiert. Damit werden die sozialen Grundpfeiler der bisherigen Stadterneuerung über Bord geworfen:

• Längerfristige Bindungen sollen aufgehoben werden: die Mietobergrenzen
  sollen ausschließlich auf
  
• den Zeitpunkt der Fertigstellung begrenzt und mehrjährige Mietbindungen, wie sie in den Bezirken Lichtenberg, Pankow und Prenzlauer Berg gelten, sollen unmöglich gemacht werden.
  
• Sozialverträglichkeit soll nur noch bei Wirtschaftlichkeit durchsetzbar sein: in Einzelfallprüfungen der Wirtschaftlichkeit eines Objektes wird eine Öffnungsklausel gegen die bezirklich festgelegte Mietkappung durch Mietobergrenzen geschaffen. Vor allem bei Wohnhäusern mit hÜherem Erneuerungsbedarf würden also in Zukunft Mietbegrenzungen keine Anwendung mehr finden kÜnnen, obwohl gerade in den Substandardbestän-
  
• den viele einkommensschwache Bewohner leben.
  
• Öffnungsklauseln sollen ermöglicht werden: eine geforderte Ausnahmeregelung für den Fall, dass Mieter eine Vereinbarung über eine höhere Miete nach Modernisierung unterschreiben, lädt Vermieter geradezu dazu ein, sich schon vor einem Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung passende und willige Mieter zu suchen. Sie würde dazu führen, dass Mieter sehr früh unter massiven Druck geraten und die bezirklichen Instrumente wie Mieterberatung und Genehmigungsvorbehalte umgangen werden kÜnnen.
  
• Bezirke sollen bei der
  Sanierungsdurchführung l entmachtet werden: In bezirklichen Entscheidungen wurden die für das Erreichen der sozialen Ziele notwendigen Instrumente entwickelt und praktiziert. Der Entwurf der vorliegenden Ausführungsvorschrift stellt eine zentralistische Vereinheitlichung der Sanierung auf dem niedrigsten Niveau dar.

  Die angestrebte Ausführungsvorschrift bekennt sich im vielfach beschriebenen Konflikt der Stadterneuerung zwischen sozialen und baulichen Zielen und wirtschaftlichen Bedingungen eindeutig zur Eigentümerseite: die Sozialverträglichkeit der Erneuerung wird der Wirtschaftlichkeit geopfert, die pauschale Verdrängung von Bewohnern hingenommen.
  

Reden, ja - aber Taten?

In einzelnen Diskussionsblöcken sollten Antworten auf bisher umstrittene Fragen gefunden werden. Dazu waren fachkundige Experten geladen, die z.T. seit Jahren in Sanierungsgebieten arbeiten und vom Standpunkt des "erfahrenen Professionellen" aus argumentieren konnten. Im Einzelnen ging es um die:

• soziale Reichweite von Mietobergrenzen (Können Mietobergrenzen die sozialen Sanierungsziele sichern?) Auf der Grundlage von Ergebnissen zweier Sozialstudien, die die Effektivität von Mietobergrenzen im Sinne eines Schutzes der ansässigen Bewohner in Sanierungs- bzw. Milieuschutzgebieten untersucht haben, wurde klar, dass einjährige Mietobergrenzen angesichts der gegenwärtigen Einkommensentwicklung nicht etwa nur der einkommenschwachen BevÜlkerungsgruppen keinen ausreichenden Schutz der eingesessenen Bevölkerung vor Verdrängung bieten, sie erlauben auch keine Bildung oder Erhaltung einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur im Sinne der Sanierungsziele. Darüber hinaus führt die ständige Verdrängung aus sanierten Wohngebieten auch zu einer anhaltenden Fluktuation in noch nicht modernisierten Wohngebieten, was bereits zu einer irrationalen Mietensteigerung in unmodernisierten Altbaugebieten und sogar zu "mietpreisrechtlich nicht gesicherten" Mieten, die deutlich über dem Mietspiegel liegen, geführt hat.
  
• rechtliche Grundlagen für Mietobergrenzen (Können Mietobergrenzen rechtlich begründet werden und welche Bedenken gibt es dagegen?) Die in den letzten Monaten in Berlin erneut heiß umstrittene Frage der juristischen Möglichkeit wurde auf der Grundlage des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.6.1997 noch einmal erÜrtert und grundsätzlich positiv beantwortet, da es mÜglich sein muss, politische Entscheidungen zur Erreichung städtebaulicher Ziele, zu realisieren, auch wenn sie (wie auch andere Regelwerke) Eingriffe in das Mietrecht darstellen. Da Mieter sich nur auf eine Modernisierung einlassen und also bleiben können, wenn sie
  mit einer modernisierten Wohnung eine mehrjährige Perspektive verbinden, sie also auch bezahlen können, können die politisch gewollten Sanierungsziele nur bei länger festgelegten Mietobergrenzen erreicht werden, wobei die konkreten Festlegungen differenziert und jeweils auf der Grundlage von Sozialstudien zur betroffenenen BevÜlkerung und der Entwicklung des Marktes erfolgen müssen.
  
• wirtschaftliche Rahmenbedingungen (Welche Wirkungen haben Mietobergrenzen auf die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen?) Der andere immer wieder gegen verlängerte Mietobergrenzen vorgebrachte Einwand, dass längere Mietobergrenzen die Investitionen in die Modernisierung von Wohnungen unrentabel und damit die Sanierungsziele unterlaufen, erweist sich bei genauer Untersuchung und im Unterschied zu früheren Berechnungen als Mythos. Dabei sind die Bedingungen außerordentlich verschieden, je nachdem, ob es sich um Bestandseigentümer oder potentielle Käufer von Mietshäusern, östliche oder westliche Gebiete, Sanierungsgebiete oder Milieuschutzgebiete oder um Eigentümer mit hohem oder solche mit sehr hohem Einkommen handelt. Eindeutig ist jedoch das Ergebnis, dass Investitionen in Sanierungsgebieten aufgrund der steuerlichen Vorteile, die bei einer Festlegung von siebenjährigen Mietobergrenzen durchaus lukrativ sind, selbst nach dem Ende der SonderabschreibungsmÜglichkeiten.
  
• Durchsetzbarkeit von Mietobergrenzen (Können Mietobergrenzen von den Verwaltungen durchgesetzt und kontrolliert werden?) Auch die Frage nach der verwaltungstechnischen Machbarkeit einer wirksamen Kontrolle auch mehrjähriger Mietobergrenzen wurde eindeutig bejaht. Als entscheidender Faktor für die Durchsetzung und auch für die zunehmende Akzeptanz der Mietobergrenzen bei den Eigentümern wurde das gemeinsame und übereinstimmende Wirken von politisch Verantwortlichen, Verwaltung, Sanierungskoordinierung und Mieterberatung angesehen, sowie die schnelle und konsequente Ahndung von Verstößen. Einigkeit gab es zwischen Autoren der Sozialstudien, Mieterberatern und Sanierungsbeauftragten, dass informierte Mieter gegenüber anderen die relativ niedrigeren Mieten zahlen, wobei zu den informiertesten Mietern immer die Altmieter gehÜren.
  

Im Ergebnis verweist die Veranstaltung auf die alte Weisheit, dass die Miete ein politischer Preis ist, denn die Argumente zu den einzelnen Themenkomplexen zeigen deutlich, längerfristige Mietobergrenzen und somit eine sozialverträgliche Sanierung sind möglich, müssen jedoch von den politischen Entscheidungsträgern der Stadt auch gewollt und umgesetzt werden. Die Auseinandersetzung um eine soziale Stadterneuerung wird also in die nächste Runde gehen.

© Berliner Mietergemeinschaft 1999