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Von Julia Oppermann
Untersuchungen haben ergeben, daß sich in den letzten Jahren selbst in den Gebieten, in denen zum Schutze einer bestehenden Sozialstruktur Erhaltungssatzungen erlassen worden sind, Mieten und Einkommen drastisch auseinander bewegt haben. Betrug der Anteil der Miete am Einkommen in den frühen 90er Jahren wenig über 20%, so nähert er sich zur Zt. deutlich der 30%-Marke. Von TOPOS ist unlängst eine Untersuchung über die "Sozialstruktur und Mietenentwicklung in den Erhaltungsgebieten Prenzlauer Berg" (TOPOS Stadtforschung: Sigmar Gude, Andrea Becker, Michel Häflinger) vorgelegt worden. Sie verdeutlicht diese Tendenz detailliert und nährt dazu die Befürchtung, Modernisierungsprozesse könnten zu Verdrängungen führen.
Sämtliche der insgesamt sieben Milieuschutzgebiete:
Falkplatz, Teutoburger Platz-Süd, Teutoburger Platz-Nord, Kollwitzplatz-Nord, Helmholtz Plaz-Ost, Bötzowstr., Winsstr.-Nord, sind im ersten Quartal 1997 festgelegt worden. Der Grund für die fast üppige Ausstattung des Bezirkes mit diesem städtebaulichen Instrument liegt nicht nur im Sanierungsbedarf in diesen Gebiete, sondern auch an der als Finanzkrise bezeichneten Unfähigkeit des Senats, sie als förmlich festgelegte Sanierungsgebiete auszuweisen.
Zum Zwecke der Feststellung von Mietobergrenzen wurden Ende 95/Anfang 96 detaillierte Untersuchungen durchgeführt, die jetzt, 1999, wiederholt wurden.
Die Bevölkerungszahl hat sich von 25.675 auf 23.370 bzw. um 9% verringert. Darunter haben Kinder und Jugendliche bis 18 Jahren sowie Senioren über 65 mit jeweils weit über 30% den größten Anteil. 44% (+4%) sind Einpersonenhaushalte und nur noch in 15% (-5%) der Haushalte leben Paare mit mindestens einem Kind.
Stellung im Erwerbsleben (ca. 65% der Bevölkerung):
(Zahlen in Prozent)
1999 1996
Arbeiter/in 7 10
Angestellte/r 26 34
Beamte/r 2 2
Selbständige/r 8 7
Rentner/in 11 15
ABM und
Umschulung 2 2
Arbeitslos 8 9
Sozialhilfebezug 1 1
Student/in 21 15
Schüler/in 9 k.A
Azubi 3 3
Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen betrug 1999 1.490 DM.
Das durchschnittliche Haushaltseinkommen wurde mit 2.800 DM ermittelt.
Wie in der gesamten Stadt ab 1995 ist auch in den untersuchten Gebieten eine erhöhte Umzugshäufigkeit festzustellen. Ein erheblicher Teil der Haushalte ist innerhalb des Wohngebiets umgezogen.
Die Absicht zum Umzug hat sich gegenüber 1996, wie nachfolgender Tabelle entnommen werden kann, erhöht.
1999 1996
Nein 52 67
Ja 13 15
Später 35 18
56% der umzugwilligen Mieter möchte auch nach dem Umzug im Gebiet wohnen bleiben. Für fast jeden vierten von ihnen ist die aktuelle Wohnung zu teuer.
Zur Mietentwicklung wurde von TOPOS festgestellt:
"Die durchschnittliche Bruttokaltmiete pro Quadratmeter ist gegenüber der Untersuchung 1995/6 von 7,47 auf 9,25 angestiegen. Damit müssen die Mieter in diesem Gebiet eine um 23,8% höhere Gesamtmietsumme aufbringen."
Die folgenden Tabellen geben über die Mieten (bruttokalt) und ihre Veränderung Auskunft:
TOPOS kommentiert: "Beim Vergleich der einzelnen Felder zeigt es sich, daß es in allen Feldern einen deutlichen Mietanstieg gegeben hat. Dabei sind die Mieten in der Ausstattungsstufe 2 prozentual am stärksten gestiegen. Das weist darauf hin, daß weniger die modernisierungsbedingten als die ‚normalen‘ Mieterhöhungen den starken Mietanstieg verursacht haben. Eliminiert man den höheren Anteil modernisierter Wohnungen, so zeigt sich, daß die wohnungsmarktbedingten Prozesse allein für einen Mietanstieg von 19,2% verantwortlich sind. Die Veränderung der Qualitätsstruktur ist demnach nur mit 4,6% an dem Gesamtanstieg von 23,8% beteiligt."
Dieser erhebliche Mietanstieg ist nicht durch entsprechende Einkommenssteigerungen kompensiert worden und die Kaltmietenbelastung der Haushalte hat sich folgendermaßen entwickelt:
1999 1996
1 Person 29,4 26,6
2 Personen 23,6 19,9
3 Personen 21,7 18,5
4 Personen 18,0 17,9
5 u.m. Personen 20,9 22,3
Durchschnitt 25,5 22,6
Vergleiche zwischen dem Teilmarkt der Vollstandardwohnungen (Ausstattungsstufe 4) und den anderen Wohnungen (Ausstattungsstufe 1- 3) ergeben ein entgegengesetztes Bild: "Die Entwicklungen in den Vollstandardwohnungen haben eine soziostrukturelle Ver-
änderung des Gebiets bewirkt. Die Haushalte, die in diese Bestände einziehen, haben eine deutlich überdurchschnittliche ökonomische Lage. Unter den Altmietern ist der Anteil der mit geringen Einkommen deutlich zurückgegangen. Der Anteil der Erwerbstätigen ist sehr hoch, der der Erwerbslosen unterdurchschnittlich.
...
Die Zuzieher in die Wohnungsbestände unterhalb des Vollstandards verstärken demgegenüber eine Entwicklung zu niedrigeren Einkommen, Erwerbslosen und weniger Erwerbspersonen. Diese Tendenz ist nicht allein durch den extrem hohen Anteil der Studenten an den Zuziehern zu erklären. Auch die nichtstudentischen Haushalte weisen diese sozialstrukturellen Merkmale überdurchschnittlich häufig auf."
Die in den Erhaltungsgebieten festgestellten Tendenzen sind auch in allen Teilen der Stadt zu spüren. Generelle Mietsteigerungen, Vergrößerung des Anteils der Miete an den Haushaltseinkommen, selektive soziale Prozesse durch Modernisierungen und Umwandlungen, permanente Verknappung des Wohnraumangebotes für eine immer größere Anzahl einkommensschwacher Haushalte. Diese Entwicklung ist auch im letzten Jahr nicht umgekehrt, allenfalls verzögert worden. Um zu einer tatsächlichen Umkehr zu kommen, sind politische Instrumente wie Quartiersmanager nicht geeignet oder wie Erhaltungssatzung zu schwach. Ob die kommenden Wahlen mieterfreundlichere Perspektiven bieten, muß bezweifelt werden. Dennoch sollte die Wahlentscheidung am 10.10.99 gerade auch diesen Aspekt berücksichtigen.
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