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- Begründet der Vermieter das auf die Erhöhung einer Bruttomiete gerichtete Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel (West) 1998, so sind bei der Umrechnung von Brutto- in Nettomiete nicht die Betriebskosten der konkreten Wohnung, sondern die ortsüblichen Betriebskosten zugrunde zu legen; das gilt ungeachtet der Tatsache, daß der veröffentlichte Berliner Mietspiegel die ortsüblichen Betriebskostenwerte nicht enthält.
- Der Mieter kann sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf behebbare Mängel zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts berufen.
LG Berlin, Urteil vom 11. Januar 1999 - 62 S 389/98 -
Der Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke enthält im Gegensatz zu den bisherigen (West) Berliner Mietspiegeln Nettomieten statt Bruttomieten. Soll eine vereinbarte Bruttokaltmiete mittels des Berliner Mietspiegels 1998 erhöht werden, muß zunächst Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel hergestellt werden, die Bruttokaltmiete ist um die in der Miete enthaltenen Betriebskosten zu bereinigen. Der Mietspiegel 1998 enthält (im Gegensatz zu den bisherigen Mietspiegeln) keine, die ortsüblichen Betriebskosten ausweisenden, Betriebskostenpauschalen. Es stellte sich bisher die Frage, welche (kalten) Betriebskosten für die Umrechnung auf den Nettomietspiegel anzusetzen sind, die tatsächlich in der Miete der konkreten Wohnung enthaltenen oder die ortsüblichen Betriebskosten.
Die 62. Zivilkammer des Berliner Landgerichts hat in einem ersten Urteil zu dieser Frage entschieden, daß die vom wissenschaftlichen GEWOS-Institut ermittelten Betriebskosten-Pauschalwerte anzusetzen sind. Der Ansatz konkreter Betriebskosten würde - nach Auffassung der 62. Zivilkammer - Teile des dem Berliner Mietspiegel 1998 zugrunde liegenden Datenmaterials unberücksichtigt lassen und damit die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen den Vorgaben des Mietspiegels verfälschen. Ob alle Zivilkammern des Landgerichts dieser Auffassung folgen werden, ist noch unklar.
Es wurden durch das GEWOS-Institut folgende pauschale Betriebskostenwerte pro Quadratmeter ermittelt:
| bezugsfertig | Ausstattung | Pauschalwert | | bis 1918 | mit SH oder Bad, mit WC | 2,00 DM | | bis 1918 | mit SH, Bad und WC | 2,10 DM | | 1919-1949 | mit SH oder Bad, mit WC | 2,43 DM | | 1919-1949 | mit SH, Bad und WC | 2,64 DM | | 1950-1955 | mit SH, Bad und WC | 3,05 DM | | 1956-1964 | mit SH, Bad und WC | 2,98 DM | | 1965-1972 | mit SH, Bad und WC | 3,43 DM | | 1973-1983 | mit SH, Bad und WC | 3,41 DM | | 1984-1996 | mit SH, Bad und WC | 2,98 DM |
Veröffentlicht in GE 1999, S. 378 f./MM 1999, S. 121 f. |
