Grundsteuernachforderung aus rechtlicher Sicht

Bei den mir vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für 1997, die die MieterInnen Ende 1998 erhielten, tauchten erhebliche Forderungen der Vermieter, insbesondere der Wohnungsbaugesellschaften, auf Nachzahlungen von Grundsteuern auf. Wie aus Lichtenberg bekannt wurde, sahen sich Mitglieder mit Forderungen von mehr als 1.000,- DM konfrontiert.

(Es wurden auch Zahlungen für Steuernachforderungen seit 1991 von MieterInnen verlangt, die erst seit 1996 in ihren Wohnungen wohnten!)

Regelmäßig empfahlen wir als BeraterInnen, diese Zahlungen nicht zu leisten. Eine "Kaskoversicherung", daß ein Rechtsstreit auf jeden Fall zu gewinnen sei, können wir natürlich nicht anbieten. Zu dieser konkreten Frage lag uns noch kein Urteil eines Berliner Gerichts vor.

In einem nunmehr vorliegenden Urteil des Amtsgerichts Schöneberg (10 C 450/98 - siehe in diesem Heft S.23. D.R.) wird - zwar äußerst knapp begründet - unsere Auffassung bestätigt. Wenn der Vermieter über mehrere Jahre, in diesem Fall von 1994 bis 1996, die Betriebskosten abgerechnet hatte, ohne sich etwaige Nachforderungen wegen der nicht feststehenden Grundsteuer ausdrücklich vorzubehalten, kann der Mieter davon ausgehen, daß es sich um endgültige Betriebskostenabrechnungen handelt und Nachforderungen nicht mehr gestellt werden.

Das allgemeine Berufen des Vermieters auf noch eventuell ausstehende Forderungen dürfte meines Erachtens nicht ausreichen, um Grunsteuern aus bereits abgerechneten Zeiträumen nachzufordern. Wenn die Abrechnung vom Mieter vorbehaltlos akzeptiert wurde, liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor. Dabei handelt es sich um eine eigene vertragliche Vereinbarung über die Wirksamkeit dieser Abrechnung. Hierbei würden einerseits Rückforderungen des Mieters, aber vor allem auch Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen werden.

Für den Fall, daß ein ausdrücklicher Vorbehalt erklärt worden ist, gibt es auch aus steuerrechtlichen Gründen gute Argumente, diese Nachzahlungen zu verweigern.

Nach der Wiedervereinigung wurde ab 1991 durch die neu geschaffene Vorschrift des § 42 Grundsteuergesetz für im Beitrittsgebiet gelegene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser grundsätzlich bestimmt, daß die Grundsteuer nach der sogenannten Ersatzbemessungsgrundlage zu berechnen ist. Die hier an die MieterInnen gestellten Nachforderungen ergingen hauptsächlich dann, wenn durch die Finanzverwaltungen die Grundsteuer durch Veränderung der Bemessungsgrundlage und Umstellung von Einheitswerten in Grundsteuermeßbescheiden erhoben worden war.

Diesem Vorgehen der Finanzverwaltung, das sich über die Betriebskostenabrechnungen direkt auf die MieterInnen auswirkt, begegnen starke rechtliche Bedenken. So hat das Finanzgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 25.06.1998 - 2 B 2174/98 - in einem Verfahren zur Aussetzung der Vollziehung rechtskräftig entschieden, daß die ab 1993 erhöht entrichteten Grundsteuern für ein nach dem Krieg errichtetes Mehrfamilienhaus (Plattenbau) einstweilig zurückzuzahlen sind. Hierbei ging das Gericht insbesondere davon aus, daß die Grundsteuer für den Wohnteil nach der Ersatzbemessungsgrundlage zu ermitteln und festzusetzen sei.

In diesen und ähnlich gelagerten Fällen steht eine Hauptsacheentscheidung noch aus. Die Rechtsprechung und die Steuerwissenschaft gehen jedoch davon aus, daß Mehrfamilienhäuser im Beitrittsgebiet bezüglich des Wohnanteils nach der Ersatzbemessungsgrundlage zu versteuern sind. Ein aufwendiges Einheitswertverfahren sollte bis auweiteres nicht durchgeführt werden.

Nach steuerrechtlichen Vorschriften hat eine Feststellung des Einheitswertes für Mietwohngrundstücke auf den 1. Januar 1991 zu unterbleiben, wenn ab diesem Zeitpunkt eine wirksame Feststellung desselben nicht vorliegt und der Einheitswert n u r für die Festsetzung der Grundsteuer erforderlich wäre.

Gegen die Steuerbescheide, mit denen Nachzahlungen wegen der Änderung der Bemessungsgrundlage auf Einheitsbewertung gefordert werden, gibt es für die Vermieter verschiedene Rechtsmittel. Ein Vermieter, der gegebenenfalls unberechtigte Steuernachforderungen ungeprüft, d.h. ohne Ausschöpfen möglicher Rechtsmittel begleicht, kann diese nicht an den Mieter durchreichen. Der Mieter muß derart unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters nicht hinnehmen.

Auch aus diesen Gründen verbietet es sich für die Vermieter, die nachträglich erhöht erhobenen Grundsteuern auf die Mieter umzulegen. Diese Auffassung wird gleichermaßen von Gottfried Hecht in einem Artikel im "Grundeigentum" Nr. 5/ 1999 vertreten.

Birgit Stenzel
Rechtsanwältin

© Berliner Mietergemeinschaft 1999